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 发表:2004/12/14 16:43:25 人气:88       
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楼主 |
写在房地产市场崩溃的前夜
我是"最近"才开始关注房价的，以前虽然帮朋友预测过房价，但是当时也没有想到房价会涨到现在的地步。
这几年，为了主顾的利益，一直在分析投资环境和投资方向，但是房地产市场始终没有进入我的视野范围，为什么？对一个在海南做过投资并艰难脱困的人来说，房地产市场存在的巨大风险始终是我所担心的。直到最近，我因为某些个人原因开始关注房价，才吃惊地发现，房价已经如此之高，因此，通过风行欧美的数学模型对中国的房价作分析，竟然发现，这些基本上可以称为普遍真理的模型竟然难以解释中国任何一个城市的房价，这使我不得不对这个问题做进一步的思索。
现在支撑房价的是什么？报纸上经常会提到什么地价、供求关系、各种炒做出来的概念，其实根本就是在欺骗消费者，如果大家在某篇文章里看到这几个字眼，我可以很明确地告诉你，这些文章十有八九是有着某些不能见光的目的的人用金钱买来枪手写的，至于前段时间的某位"张经济学家"的观点，我认为根本就是在说胡话，可以不论。
那么到底是什么决定了现在的房价呢？
我的观点是：银行和房地产商形成了一种攻守同谋，造成房地产价格居高不下。其实这一点都不难理解。这个所谓的"铁三角"实际上是一个互动的关系，地方政府从房地产商那里得到的是高额的地价回报(同时取得所谓政绩)，并相应地给予房地产商种种优惠政策，这些政策是隐性或显性的，能看到的诸如：减低各种费税、提供各种规划便利(如教育资源)、允许媒体炒做各种地产概念等等，隐性的实际上才是中间人和房地产商真正关心的：a、价格上的监督不力、审计不严，任凭房地产商虚报成本，赚取高额利润；b、对于拿到土地或地票的开发商或自然人不监督、放任土地荒芜，使其坐收地价差额；c、质量安全的完全失控，实际上从90年代起国内地产界就流行一种说法，在中国只有设计失败的没有建设失败的，这个说法的内涵大家应该是一目了然，就不多说了(想起某年九江决堤，总设计师当场跳江，真是......)；d、从业人员用尽坑蒙拐骗手法，而国家职能部门根本不闻不问，偶尔曝光的只是撑撑门面了事；e、采取各种治标不治本的政策对房价采取所谓的"抑制"手段，从一方面来说，似乎应该起到一定的抑制效果，可能本意是好的，另一方面不但没有根治房地产市场的弊病，反而是促使房价进一步攀升，刺激消费者敏感的神经，从根本上说，提高拆迁赔偿金额、扩大单一地块规模限制小公司发展、对小中介等小公司的洗牌等等措施都属于这一范畴。所有这些的背后，都资金或者金钱这只无形的手在指挥着。
银行(确切地说是各种地方性经营型银行)从房地产商那里得到的回报很简单，但同时也是相当实际的：利率回报和一些从业人员的个人回报。这几年银行的坏帐已经成为制约银行系统发展的一个瓶颈，消除坏帐根除不良资产恐怕是每一个银行决策者的终极目标，中国的房地产市场投资有着投资回收速度相对较快、投资回报相对稳定的特点，大量的贷款支撑起了房地产这个高风险高回报的市场，因此，银行已经成为市场支撑的主体而房地产商已经沦为这个市场的第二策动力。
房地产商当然毋庸质疑地获得了这个市场最大的一块蛋糕，但是由于这块蛋糕如此容易获得，所以，实际上他们还要做第二第三次分配，这种分配既是他们再次投资的保证也是本次投资顺利进行的通行证。实际上，不完全的竞争、某一地域范围内的金融垄断和全行业范围内的金融垄断导致所有加入这一行业的商家必须遵从原有商家制订的游戏规则，形成了价格共谋，这是一种非常奇怪的现象，只这一点就使中国房地产市场完全背离了自由市场发展的规律。
而也就是在上述这一连串的互动作用，使各种费税不断降低，开发商拿地越来越贵，使房价脱离了市场原则，脱离了成本因素，而只和先期进入市场的房地产商制定的规则有关，也就是说，实际上，房地产商想把房价涨多高就能涨多高，而作为终极消费者真正制约房价涨幅的只有两条：a、老百姓最高能承受的极限；b、贷款、资金回流速度；c、再次进行投机需要准备的资金以及回报平均指数。
可能大家听我吹了半天，有点累了，但是不说清楚，根本就无从分析房价何时会跌。
根据上述各种因素，我分析房价下跌的可能性实际上在最近已经成为市场不可逆转的动向：
2、房价水平已经到极限，不可能有任何幅度的上涨。其实房地产商们不是不知道现在的房价已经到了老百姓不能接受的地步，而是欲降不能，他们担心一旦房价开始下跌，将会持续下跌，造成自己的血本无归。所以宁可采取来了再给买房者打折的手段来变相降价。而实际上，这种下跌的趋势在去年年底就已经形成定式，这就跟下围棋是一个道理，从去年年底开始，市场就开始进入收官阶段，之所以去年市场还不象现在这样冷淡，是因为市场存在一定的惯性，而当时征地拆迁各种计划规划也正进行得如火如荼。另一方面，持币待购者的市场早已经在几年以前被过热的市场透支得干干净净，虚假的销售信息、盲目的短线投资和盲从跟风造成市场的一片虚假繁荣，固然刚开始的时候这些投资者能够得到一定的回报，但是在这种完全与市场健康发展背道而驰的形势下，在这种越来越近似股市的投资环境中，必然会开始一个与现阶段的股市完全相同的进程：市场的后来者为先行者埋单，然后市场在一片萧条中黯然褪色。
3、什么因素会造成房价暴跌。现在中国的房地产商还处于一种极其幼稚的状态，没有经历过什么市场搏击的历练，可以用一句话来总结我们国家现在这种形式的房地产商：专业进行投机性投资的职业市场炒做商。他们自身的特点决定了这种行业中容易形成连锁反应，只要市场的某一角一旦崩塌，就会造成一个地区市场的崩塌，再从一个市场迅速波及到另一个市场
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