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 发表:2005/7/3 17:57:33 人气:255       
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楼主 |
采取措施抑制房价
由于多种因素的综合作用，近期我市城区商品房价格有不同程度的上涨，引起社会各界关注。为此，我们采访了市物价局局长杜忠华。
问：目前商品房价格管理的形式是什么？
答：目前，我省对商品房价格采取直接管理和间接管理相结合的形式，也就是对不同类型的商品房价格实行相应的价格管理形式。
享受政府优惠政策和为特定销售对象建设的经济适用房（含安居工程房，解困房等）实行政府定价；
普通住宅商品房实行政府指导价，房地产开发经营企业按照价格部门核定的基准价格在规定的浮动幅度内执行销售价格；
高档住宅（别墅）和非住宅商品房（门面房、办公用房等）实行市场调节价。
问：制定普通住宅商品房价格的原则是什么？
答：普通住宅商品房是以合理成本为基础，市场供求为导向，兼顾国家、企业、消费者三者利益并考虑环境、质量等因素，实行差别作价。价格部门在核定商品房的具体价格时，只核定小区住宅商品房的平均价格水平，并规定其销售浮动幅度，而楼幢间的区位差价、楼层差价、朝向差价等，由开发企业自行确定，但增减差价代数和应等于零。
问：住宅商品房的价格构成有哪些？
答：住宅商品房的价格构成比较复杂，简单地说它包含一个项目从征地拆迁到交付使用的全部过程。
具体的构成有：
1、土地征用、出让及拆迁补偿费；
2、前期工程费（包括规划、设计、可行性研究、水文、勘察、测绘、临时通水通电等费用，以及政府收取的各项规费等）；
3、房屋建筑安装工程费（包括土建工程费、水电安装工程费及附属工程费等费用）；
4、附属公共配套设施费（指列入建筑安装施工项目与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用）；
5、公共基础设施费（指直接为住宅商品房配套建设的小区道路、供水、供电、供气、供暖、排水、排污、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用）；
6、管理费用；
7、销售费用；
8、财务费用（指开发商筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出等）；
9、开发商应得的合理利润和税法规定应计入房价的税金。
此外，居民在购房时还要支付契税并缴纳公共设施专项维修基金。
问：目前住宅商品房价格上涨的主要原因是什么？
答：主要有以下几个方面的原因：
1、全国统一的土地市场清理整顿，规范土地出让行为，使土地价值回归，导致地价上升较快，是当前房价上涨的重要原因。土地价格作为开发商建造住宅商品房的投资成本之一，往往占到开发成本的40％——60％。根据测算，土地价格每上升10万元，按容积率1.5计算，分摊到房价上每平方米就要上升100元。自2002年以来，市区土地实施“规划定点、红线储备、按计划投放”的宏观调控政策，对储备土地实行挂牌拍卖。推出的几块净地都处于老城区，拆迁建筑密度高，改制企业多，土地整理成本大。因此，成本地价相对提高，加之竞争加剧，推动地价上涨。
2、住宅商品房建设标准提高，设施配套齐全，美化环境等增加了建设成本。目前，规模开发已成为市场共识，品牌意识得到广泛认可，居民购房理念也发生了根本性的转变，由单纯注重居住面积向注重功能、环境、质量、服务转变。房地产开发企业已经逐步由价格竞争开始转向品牌竞争，努力为消费者创造安全、方便、舒适、宜人的室内外居住环境。市区绝大部分住宅小区集中成片开发，少则几万平方米，多则十几万平方米，容积率由原来的1.8左右下降到1.3左右，绿化率达到或超过规划部门规定的25％—— 30％的标准。各项配套设施也比较齐全，如集中供热、供气等，相当一部分小区配置了电子监控系统，实行智能化管理。环境设计也相当考究，小区一般都建有广场、绿地、雕塑、喷泉和座椅等等，在改善居住条件的同时，相应地提高了房屋的建设成本。
3、近期建筑材料价格有所回升。同时，在建的房屋安全质量系数有所提高，大部分在建商品房系框架结构，过去每百平方米房屋用钢筋量约在18—20吨左右，现在约在30吨左右。
4、建设规费的征收逐步规范。
5、由于城市人口增加，拆迁力度较大，造成群众购房需求增加。政策性人口增加和外来流动人口增加加剧了普通住宅商品房需求压力。另外，自2002年到今年9月份市区共拆迁房屋170多万平方米，拆迁居民近20000户，加上近期市政府对城区范围内私房建设的控制，造成短期内房源偏紧，购房需求旺盛。据有关方面预测，城市每拆1平方米旧房，将产生1.5平方米左右的购房需求。同时，二手房市场的活跃，也促进了部分有经济能力的消费者通过卖旧房、购新房来改善住房条件，增加了住房消费。
6、过去少数开发商行为不规范，一味追求企业利润，虚增成本，也导致房价增高。
问：政府及价格部门已采取哪些措施抑制房价过快上涨势头？
答：目前市区房价涨幅较快，已经引起市委、市政府领导的高度重视，市委、市政府主要领导和分管领导已多次召集相关部门负责人会议，研究商讨对策，要求制定具体措施，加强宏观调控，以抑制房价过快上涨。市委丁解民书记在视察我市房地产市场时明确要求，政府有关部门要完善我市住房供应体系，严格控制房价上涨，使不同收入群体的住房需求得到满足，确保“居者有其屋”。我市正在建立以普通商品房为主体，解困房、廉租房为保障，政策性商品房为补充的住房供应体系。一般收入群体可通过普通商品房解决住房问题；政策性商品房主要解决拆迁过程中收入较低家庭的住房问题；解困房主要解决逝迁过程中的特困户的住房问题；享受低保，买不起住房的“双困户”，则由政府购买二手房，并以比较低廉的租金出租，或通过租金补贴的办法，解决其住房问题。目前，政府已经推出了14万平方米的解困房(东风花园)，用于解决拆迁过程中的特困户的住房问题。同时，政府还准备增加土地投放量，调控住宅商品房建设用地价格，压低住宅商品房建设成本。
作为政府价格主管部门来说，我们主要做了以下几项工作：
1、严格住宅商品房的成本审核。我们按照《江苏省商品房价格管理规定》的要求，注重调查研究，严格把关，挤干虚增成本和不合理费用，控制综合楼中的营业房成本分摊比例，根据不同地段、容积率、开发规模以及营业房占住宅房比例等因素，严格控制开发商的利润率，努力使房价增幅与我市的经济发展水平相适应，与城镇居民的实际承受能力相适应。
2、实行住宅商品房销售许可事前价格审核制。根据省、市有关文件精神，经与房产主管部门会商决定，住宅商品房价格未经价格部门审核，房产部门一律不予核发商品房《预售许可证》，做到提前介入，扎口把关。
3、对住宅商品房销售价格实行公示制。对经过批准的房屋价格，及时通过报纸、电视台及《物价公告》等各种媒介公示，以增强房价的透明度，便于社会各界公开监督。
4、加强对住宅商品房价格的间接调控，实行跟踪监督。在严格销售价审核的基础上，完善开发商售房过程中的价格监管机制，规定房屋开发企业要在销售部公布每套房屋的销售价格，并进行跟踪督查。
5、开展商品房价格专项检查。从8月份开始，我们开展了商品房价格专项检查，检查的重点是开发商是否存在虚报成本，是否履行审核报批手续，是否执行了规定的浮动幅度，是否存在价外乱收费现象，是否执行明码标价规定等。凡是违反商品房价格管理规定的都要进行严肃处理。我们欢迎广大消费者拨打12358价格举报电话，保证做到件件有回音，事事有着落。
问：下一步政府及价格部门还将出台哪些具体监管措施，并请分析一下未来房价走势？
答：市委丁解民书记要求，下一步政府将主要研究政策性商品房建设和供应问题，以帮助低收入的拆迁户买得起房；加快进度，尽快形成比较完善的住房供应体系，让广大群众安居乐业。政府严格控制商品房价格，防止房价过度上涨的标准有两个，一是房价增长幅度不得高于城镇居民人均可支配收入的增长幅度；二是商品房销售价格要控制在我市城镇居民家庭年总收入的4—6倍以内。为此，市委丁书记要求政府和有关部门要做到以下四点：一是政府加强对普通商品房价格的调控。商品房须经价格部门严格审核价格后方可出售；二是要公开售价，加强群众监督。价格部门每月公布各房地产销售项目的价格，接受消费者监督，各开发企业要在销售点公布价格部门核定的标准均价，要依据批准的价格和浮动幅度，再考虑楼层和区位等因素，调整每层房价，并在售楼处公示，让群众明白消费；三是价格部门要加强监督，在房屋售出后进行价格跟踪监督，如有超标，要依法进行处罚；四是政府适当调控地价。政府在出让普通商品房用地时将控制地价，宁可政府减少收入，也不加重购房者负担。
在落实市委、市政府领导指示的同时，我们将在全市范围内推行住宅商品房销售“一价清”制度，将集中供热、供气以及代收代办的费用等一并计入房价，切实解决开发商价外收费、强行收费、搭车收费等问题。在房地产开发企业中进一步开展价格诚信活动，倡导诚实守信的经营理念，制止价格欺诈等不正当经营行为。整顿商品房中的经营服务性收费，规范销售签约过程中的价格行为。健全住宅商品房销售明码标价制度，进一步增加价格透明度，加强社会监督。加强对房地产开发企业的价格检查力度，一旦发现销售均价超过规定标准的，我们将依法进行严肃查处。
由于中央采取扩大内需的消费政策和积极的货币政策，再加上城市化进程的加快，将带动城镇人口的增长，拉动住宅需求。因此，房价的上升是必然趋势。根据我们掌握的情况，从全省来看，我市房价仍处于较低水平，与苏北几个市相比，除了略高于宿迁市，与连云港市持平外，均低于其它各市。在未来一段时间内，随着政府相关政策的逐步配套完善，供求矛盾将会逐步得到缓解，但这需要一个过程，不可能在短期内完全解决。我们相信，随着各项宏观调控政策的逐步到位，经过相关部门的共同努力，我市房地产业必将逐步规范。结构性矛盾也有望得到缓解，商品房价格将会逐步趋于理性，趋于平稳。
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戒不了的你，舍不掉的痛，忘不了的爱，宁愿为你付出一切，命运总是让相爱的人任性的互相坚持， 坚持，坚持，
坚持到让爱成了恨，
坚持到没有机会妥协...
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